宜秀法院“四步法”巧解物业纠纷案

  近日，宜秀法院在审理一起物业服务合同纠纷案件中，承办法官运用“四步法”巧妙处理，取得物业公司和业主的共同理解，促使双方增进互信、消弭隔阂，各自履行义务，最终实现案结事了。

  倾听诉求。

  物业公司起诉业主要求业主交纳物业费的案件数量居高不下，如何有效化解该类纠纷是一个难题。在原告安庆市某物业管理有限公司诉被告苏某某等物业服务合同纠纷一案中，承办法官耐心倾听双方的陈述，分别站在双方的角度分析并指出利弊，从而促使双方能够认识到自己的义务所在，而不仅仅是从各自的权利角度考虑问题。双方在法官的主持下，均了解了对方的利益关切，增进了理解，为进一步处理好该纠纷打下基础。

  列明清单。

  不同年龄、不同文化程度、不同经济条件、不同利益需求的人因为购买商品住宅房屋而成为同一个小区的业主，如何通过物业管理满足全体业主的需求，对于物业公司来说确实是一个不小的考验。具体到个案，承办法官就被告苏某某等人的陈述，要求其列明问题清单，分轻重缓急，分个性共性，也看分内分外，由安庆市某物业管理有限公司工作人员一一解答。

  督促整改。

  针对被告苏某某等人的问题清单，承办法官要求安庆市某物业管理有限公司照单全收，对于属于自己职责范围的事项，立行立改；对于不属于自己职责范围内的事项，及时反馈给社区或政府有关职能部门，并跟踪成效，及时反馈。该公司表示不会推卸责任，对于业主反映的问题将积极履行职责。

  跟踪问效。

  安庆市某物业管理有限公司就被告重点提出的居住楼栋下绿化带雨天会有泥水流到路面，影响美观及出行的问题，在庭审结束后即到现场进行查看，采购物资，因当天下雨无法施工，向被告承诺雨停后立即整改，两天后即安排工程人员进行了施工，并将整改情况及时向被告反馈，得到了被告的认可。被告及时主动到安庆市某物业管理有限公司客服中心缴纳了全部欠费。在此过程中，承办法官保持双向沟通，确保整改情况信息互通、交流顺畅。至此，该案在庭后一个星期即告解决，实现案结事了。

  物业管理是现代家庭生活不可或缺的一部分，物业服务合同纠纷难免会发生。物业服务合同纠纷的解决，需要物业公司提升服务意识，业主提升法律意识、公共意识。业主的法律意识不单单指要求物业公司按合同约定提供服务，还要求业主自身不得违反合同约定（按约缴纳物业费）和法律规定（如不得乱搭乱建、破坏小区绿化、占用公共场所等）。上述“四步法”巧解物业纠纷案的实例，是法院能动司法，物业公司和业主增进沟通和理解、达成共识、双向奔赴的结果，落脚点在于当事人双方各自履行义务，为物业服务合同纠纷的圆满解决提供了一个鲜活的例证。

  供稿：杨桥法庭

  初审：吴宜俊

  审核：舒兴海

  审签：夏   风